در نحوه تنظیم قرارداد اجاره ملک به این نکات دقت کنید!!

از قدیم‌الایام اجاره ملک و املاک رواج زیادی بین مردم داشت. با گذشت زمان رفته رفته قوانین در زمینه اجاره پیچیده‌تر و جزئی‌تر شدند؛ به طوری که امروزه اجاره یک ملک و تنظیم قرارداد آن مقدمه و شرایط زیادی دارد که اگر از آن‌ها بی‌خبر باشیم، شاید منجر به یک پشیمانی جبران‌نشدنی شود. به همین منظور در این مطلب که توسط کارشناسان مجموعه وکیل باشی نگاشته شده است، قصد داریم هر آنچه لازم است درمورد قرارداد اجاره ملک بدانید را با شما در میان بگذاریم. همراه ما بمانید.

مهم‌ترین نکته‌هایی که باید برای تنظیم قرارداد اجاره ملک بدانید چیست؟

تنظیم قرارداد اجاره ملک، پیچیدگی‌های خاص خودش را دارد. همین مسئله باعث شده طرفین معامله سردرگم شوند و ریسک‌های این مسیر برای آن‌ها بیشتر شود. آنچه در موارد مشاوره‌ حقوقی وکیل‌باشی دیده‌ایم این است که شما چه مستاجر باشید، چه موجر، احتمالاً زمان تنظیم قرارداد اجاره ملک با سوالات زیادی مواجه می‌شوید. سوالاتی مثل اینکه:

• یک قرارداد استاندارد چگونه نوشته می‌شود؟
• چه مفادی را باید در متن قرارداد خود بنویسیم؟
• مسئولیتهای موجر و مستاجر در این قرارداد چیست؟
• هنگام انعقاد این قرارداد باید به چه نکاتی توجه کنیم؟

اگر برای یافتن پاسخ سوالات خود در این مقاله هستید، با ما تا انتهای این مطلب همراه بمانید.

قرارداد اجاره ملک چیست؟

برای آشنایی بهتر با اصول تنظیم قرارداد، در ابتدا باید به تعریف اجاره و قرارداد اجاره ملک بپردازیم.

طبق ماده 466 قانون مدنی اجاره اینگونه تعریف شده است: «اجاره عقدی است که به موجب آن مستاجر، مالک منافع عین مستاجره می‏شود، اجاره دهنده‏ را موجر و اجاره کننده را مستاجر و مورد اجاره را عین مستاجره گویند.»

قرارداد اجاره ملک یکی از انواع قراردادهای اجاره مکان است. در واقع “قرارداد اجاره ملک برگه اجاره یا اجاره نامه ای است که موجر و مستاجر برای اجاره ملک آن را پر می‌کنندو اطلاعاتی مثل شروط و تعهدات آن‌ها در آن درج می‌شود.”

به موجب این قرارداد مستاجر در ازای پرداخت مبلغ اجاره بها، حق استفاده و سکونت در منزل را به دست‌ می‌آورد.

نمونه قرارداد اجاره ملک استاندارد چگونه نوشته می‌شود؟

نوشتن قرارداد نیازمند یک دید باز و همه جانبه است . چرا که یک قرارداد برای هردو طرف معامله نوشته می‌شود. بنابراین هنگام تنظیم قرارداد لازم است حقوق و خواسته‌های طرفین به موازات هم در نظر گرفته شود.

به بیان دیگر، زمانی می‌توان گفت یک اجاره‌نامه استاندارد است که منطبق با قانون مدنی و قانون روابط موجر و مستاجر تنظیم شود؛ هم‌چنین طوری نوشته شود که هم حقوق موجر، هم حقوق مستاجر در آن مورد توجه قرار گیرد تا بتواند حقوق طرفین را تضمین کند.

اگر به دنبال تنظیم قرارداد اجاره ملک به صورتی استاندارد و بی‌دردسر هستید،می‌توانید از فرم های قرارداد اجاره ملک وکیل‌باشی استفاده کنید که توسط وکلای تیم حقوقی وکیل‌باشی برای شما تنظیم شده است.

شرایط انعقاد قرارداد اجاره ملک چیست؟

اگر قصد اجاره یک ملک را دارید، شاید بهتر باشد کمی مکث کنید و اول شرایط لازم برای انعقاد این قرارداد را بررسی کنید. به لحاظ حقوقی شرایطی که برای انعقاد قرارداد اجاره ملک لازم است عبارتند از اینکه:

1. موجر باید مالک آن زمین، آپارتمان یا خانه باشد. از نظر قانونی فقط مالک یا وکیل او می‌توانند ملک را اجاره دهند.
2. موجر و مستاجر باید عاقل، بالغ و رشید باشند. بنابراین اشخاصی که هنوز به سن قانونی نرسیده‌اند، افراد غیربالغ و دیوانگان نمی‌توانند ملکی را اجاره کنند یا اجاره دهند.
3. در قانون روابط موجر و مستاجر به این مسئله اشاره شده است که اجاره‌نامه باید به صورت کتبی تنظیم شود. علاوه بر این باید از اجاره‌نامه دو نسخه تهیه شود تا هم موجر و هم مستاجر یک نسخه از آن را داشته باشند.
4. لازم است هنگام امضاء قرارداد دو شاهد حضور داشته باشند و هردوی آن‌ها زیر قرارداد را امضاء کنند.

بسیاری از افراد به این خاطر در قرارداد اجاره ضرر می‌کنند که از روی عجله یا بر مبنای اعتماد بدون دقت و بررسی دقیق شرایط قرارداد را منعقد می‌کنند. به همین خاطر پیشنهاد ما به شما عزیزان این است که ابتدا هوشمندانه تمام شرایط را بررسی کنید، حتی در صورت نیاز با وکلا و مشاوران حقوقی مشورت کنید تا بتوانید با آرامش و اطمینان بیشتری اقدام به اجاره ملک کنید.

موجر و مستاجر هنگام انعقاد قرارداد اجاره ملک باید به چه نکاتی توجه کنند؟

در تنظیم و انعقاد قرارداد اجاره ملک، نکاتی وجود دارد که می‌بایست رعایت شود. در این بخش قصد داریم به بررسی این نکات بپردازیم:

بحث مدت در قرارداد اجاره ملک

از نظر حقوقی اجاره املاک، زیر مجموعه اجاره اشیا قرار می‌گیرد. باید بدانید که طبق ماده 468 قانون مدنی، اگر در قرارداد اجاره اشیا، مدت قرارداد ذکر نشود، قرارداد باطل است. بنابراین برای تنظیم این قرارداد ابتدا درمورد مدت اجاره توافق کنید و سپس آن را در متن قرارداد خود بنویسید. به عنوان مثال می‌توانید بنویسید مدت اجاره دوساله است یا تاریخ دقیق شروع و پایان مدت اجاره را بنویسید. به هر حال مدت اجاره باید به صورت دقیق در قرارداد تعیین شود تا قرارداد باطل نشود. لازم به ذکر است که مطابق قوانین جدید، ثبت اجاره و فسخ آن در سامانه املاک می‌بایست انجام گردد.

مسئولیت تعمیرات و مخارج ملک

اصولاً اگر خرابی‌ در ملک به وجود بیاید که تقصیر مستاجر نباشد، تمامی هزینه‌های تعمیرات آن با مالک است. علاوه بر این مخارجی مثل تهیه آبگرمکن برای خانه، نصب شوفاژ و… بر عهده‌ی مالک است. علاوه بر این‌ها مستاجر نباید بدون اجازه مالک ملک اقدام به تعمیر ملک کند و اگر این کار را بکند، هزینه‌ها و مخارج بر عهده‌ی خودش است .

از نظر قانونی شرایط به این صورت است؛مگر آن که در متن اجاره‌نامه برخلاف آن توافق کنید. بنابراین از همان ابتدا درمورد این مسائل با هم گفتگو کنید و توافق نهایی را در متن قرارداد درج کنید. این کار به نحوی چاره‌ی درد پیش از درد است و از بروز اختلاف پیشگیری می‌کند.

فوت موجر یا مستاجر

یکی از مسائلی که در طول اجاره ملک ممکن است با آن برخورد کنید، فوت طرف مقابل است. بهتر است هنگام تنظیم قرارداد اجاره این مسئله را به صورت یک فرضیه مدنظر داشته باشید و درمورد آن تعیین تکلیف کنید تا بعدها باعث بروز اختلاف نشود. بهتر است این نکته را بدانید که اجاره‌نامه با فوت موجر یا مستاجر از بین نمی‌رود مگر اینکه موجر تنها تا زمان حیات، مالک موردی باشد که اجاره داده است. در این صورت با فوت او عقد اجاره هم باطل می‌شود.

چه مواردی را در متن قرارداد اجاره ملک بنویسیم؟

مهم‌ترین قسمت یک قرارداد اجاره ملک را مفاد آن تشکیل می‌دهد. هر قرارداد از بندهایی تشکیل می‌شود که در زمان تنظیم، تکمیل می‌شوند. یک قرارداد اجاره ملک، موارد مختلفی مثل مدت اجاره، شرایط ملک و تعهدات طرفین معامله نوشته می‌شود. در ادامه مهم‌ترین بندهای این اجاره‌نامه را بررسی می‌کنیم تا در زمان نوشتن آن ابهامی نداشته باشید.

مشخصات طرفین

اولین بند این قرارداد، مشخصات موجر و مستاجر است. در این بخش اطلاعاتی مثل نام و نام‌ خانوادگی، سمت، نام پدر، شماره شناسنامه، محل صدور شناسنامه، شماره ملی، نشانی و تلفن طرفین قرارداد نوشته می‌شود.

موضوع قرارداد

با توجه به این که موضوع این قرارداد ملک است، در این بند از قرارداد مشخصات ملک با تمام جزئیات درج می‌شود. اطلاعاتی مثل نوع ملک مورد اجاره، متراژ، پلاک ثبتی، تعداد اتاق‌ها، حق استفاده از آب و برق و دیگر موارد این‌چنینی در این بخش مشخص می‌شود.

مدت قرارداد اجاره

همانطور که پیش‌تر بیان شد، اطلاعاتی مثل مدت اجاره از مهم‌ترین بندهای این قرارداد است. شما باید به مستاجر یادآور شوید که زمان قرارداد از روزی که در قرارداد ذکر شده، شروع می‌شود. باید بدانید که اگر زمان ذکر نشود، اجاره از زمان انعقاد قرارداد محاسبه می‌شود.

مبلغ اجاره و نحوه پرداخت آن

پیشنهاد می‌کنیم که از ابتدا روی اجاره‌بها و نحوه پرداخت آن، توافق کنید. موضوع دیگر توافق در رابطه با موعد پرداخت اجاره‌بها است. برای مثال اگر موجرمی‌خواهد اجاره بها را ابتدای هر سال دریافت کند، باید با مستاجر در مورد آن مذاکر کند و مستاجر باید این مورد را بپذیرد. در غیر این‌صورت زمان دیگری را به عنوان زمان پرداخت اجاره بها در نظر بگیرید. هم‌چنین بهتر است این را به مستاجر یادآور شوید که عدم پرداخت اجاره در مهلت مقرر، برای شما به عنوان موجر حق فسخ ایجاد می‌کند.

تحویل خانه از طرف موجر و مستاجر

از دیگر مواردی که باید در قرارداد مشخص کنید این است که موجر دقیقاً در چه تاریخی ملک را به مستاجر تحویل میدهد. با تعیین این مورد موجر موظف می‌شود ملک را در تاریخ مقرر به مستاجر تحویل دهد.

هم‌چنین باید در قرارداد خود، زمان پایان قرارداد را ذکر کنید تا مستاجرهم در تاریخی که به عنوان زمان پایان قرارداد در نظر گرفتید، خانه را به موجر تحویل دهد. اگر مستاجر به هر دلیل این کار را انجام ندهد، باید روزانه مبلغی را تحت عنوان اجرت‌المثل به موجر پرداخت کند. این هم از آن بندهایی است که دانستنش برای هر دو طرف خالی از لطف نیست.

حق فسخ قرارداد

اگر در قرارداد اجاره ملک، موارد فسخ پیش از موعد قرارداد اجاره را در نظر بگیرید، در زمان بروز مشکلات مانند چتر نجاتی خواهد بود که شما از از زیان‌های این قرارداد حفظ می‌کند. موارد فسخ این قرارداد عبارتند از اینکه:

• مستاجر مال مورد اجاره را به شخص دیگری اجاره دهد و در متن قرارداد هم این اجازه به او داده نشده باشد .
• اگر در متن قرارداد، مستاجر تعهد به انجام کاری را قبول کرده و بعداً از آن سرباز زند، موجر می‌تواند قرارداد را فسخ کند.
• اگر ملک برای هدف یا مصرف خاصی اجاره داده شده، اما مستاجر از آن استفاده دیگری کند، فسخ قرارداد برای موجر امکان‌پذیر است.
• هرگاه به دلیل بروز اتفاقی امکان استفاده از ملک بر اساس مفاد قرارداد، برای مستأجر وجود نداشته باشد باز هم او قادر به فسخ قرارداد خواهد بود.

در نهایت لازم به ذکر است که بندهایی که در بالا ذکر شد مهم ترین بندهایی هستند که باید در قرارداد اجاره ملک مد نظر داشت. اما باید بدانید که آن ها تمامی مطالب نیستند و بسته به شرایط ممکن است شما به بندهای دیگری هم احتیاج داشته باشید.

و اما سخن پایانی…

در این نوشته سعی کردیم به مهم‌ترین نکات در زمینه قرارداد اجاره ملک بپردازیم تا بتوانید با دید بازتر و آگاهی بیشتری قرارداد ببندید.

فرقی ندارد که شما به عنوان یک موجر اقدام به تنظیم قرارداد می‌کنید یا به عنوان مستاجر، به هرحال لازم است برای نگارش این قرارداد بندهای خاصی را لحاظ کنید. هر یک از این بندها ضرورت یک قرارداد صحیح هستند و می‌بایست توسط افراد با تجربه و حقوقی تنظیم شوند تا بتواند از حقوق شما به بهترین نحو ممکن دفاع نماید.

منبع: وکیل‌باشی